2017-12-01财商人生站在2018,回望十年前那场惊心动魄的楼市下跌!忘记历史就等于背叛…-楼市参考

站在2018,回望十年前那场惊心动魄的楼市下跌!忘记历史就等于背叛…-楼市参考
来源:深圳淘房志(taofangzhi-sz)作者:扒君

最近,有一种说法在坊间流传,“逢8必乱”。
1988年第一次金融危机;1998年,亚洲金融风暴爆发;2008年,席卷全球的次贷危机爆发。
中国历史上的每个逢8之年,经济都会出现问题。88年,98年,08年,每隔10年的一轮经济洗牌好像是铁定的规律。
而今年又是逢8的2018年,有人说,今年也将是一场危机。
在2008年那场次贷危机中,深圳楼市遭受了重创。2007年楼市还十分火热,到了2008年后便冷到冰点。
有人3-5年赚的钱,不到1年的时间,全回去了,可谓是大起大落。
今天,站在2018,我们一起来回顾一下十年前那场惊心动魄的楼市过山车,铭记历史!


2007年下半年以来,“9.27”房贷新政效果渐显,深圳楼市进入了急速冰冻期,成交量大幅下滑,市场表现也由前期的“天价”掉入了“地量”。
前期在房价上涨过程中快速扩张的部分房地产中介机构顿感资金链紧张,11月中旬,中天置业老板蒋飞携数千万客户购房款潜逃,导致该公司倒闭。
此事随后在深圳地产中介行业内引起连锁反应,长河地产关闭大部分门店,很多中介机构也开始紧急收缩战线。
现在看来,中天置业的倒闭成为了压垮深圳楼市快速上涨这头疯牛的最后一根稻草。

▲2007年11月14日,位于福田区的一家门店前,被拖欠工资的该门店员工将公司广告箱卖给收废品的,以换取工资。
一月:创辉租售濒临崩盘
1850家地铺缩为330家
2008年的第一个月,创辉租售的风波就将深圳楼市推上风口浪尖,创辉租售濒临崩盘。
创辉租售在珠三角深圳、广州、佛山、中山、东莞、珠海、惠州7个主要城市的门店纷纷关闭,连总部深圳也只剩三分之一门店,1850家地铺最后缩为330家,客户、供应商以及欠薪员工聚集在各城市总部彭禹繁,部分城市出现哄抢现象。

▲愤怒的客户们将“大字报”贴到了创辉租售的总部
创辉拥有1600多家分店、20000多名员工,是当时中国规模最大、网点最多的中介公司。
对比中天的规模,创辉事件涉及的客户款项,员工工资,将数以亿计。
事实上,创辉挺过了那场风波,变成了现在的“乐有家”。
二月:赠送有100平、一口价80万
促销猛的卖的好
经典案例:泰华阳光海主推的花园洋房105-160平一套有多达60-100平的赠送面积,还有80平左右两房一口价80万。
成交惨淡,积极促销已是春节楼市的主旋律,促销猛的卖的好。

冠军尊寓春节期间推出低至8.5折的单身公寓,佳兆业可园推出8000多每平的特价房,雷圳0755均价1.25万每平,一次性付款9.5折,按揭9.7折,购房超过200万的客户还回购教育基金。
君临山的主力户型有50-70平赠送面积;泰华阳光海主推的花园洋房,105-160平一套有多达60-100平的赠送面积军宠三千,还有80平左右两房一口价80万。
特价单位绵绵不断在推,价格从1.4万-1.8万不等。
2007年6月福田楼盘均价为2.77万每平,2008年2月福田楼盘均价为1.97万每平,下跌了8000元。
三月:降价大戏来临
有楼盘从1.1万跌到了4800元
经典案例一:金地梅陇镇二期均价16000元每平,三期直降至11000元每平,直降5000元。
经典案例二:福田景田五洲星苑卖1.68万每平,还送装修。这与2007年该项目2.3万每平的最高报价相比,价格下跌了近6000元。
三月,深圳的开发商们在没有导演统筹的情况下,混乱地演绎了一场降价大戏。
多数楼盘还遮遮掩掩,特价房、打折、送精装修、升级园林,9.8、9.6等折扣则成为了各家楼盘必备的招牌菜。

▲典型楼盘降幅榜
金地梅陇镇二期均价16000元,三期直降至11000元,引发业主退房索赔风潮;
万科第五园以11500元每平均价推三期尾盘,直降3500元;
珠江旭景佳园以7900元每平带装修的惊爆价推出300套单位;澳城花园、桑泰丹华府直接打8折,降价幅度达到20%-30%;

▲澳城开盘当天
泰华阳光海、富通城、皇御苑、尊寓、雷圳0755等楼盘给出“团购价”,团购折扣低到6.5折;
东方盛世、世纪春城、悠山美地、中城天邑、金水湾等楼盘主打“特价房‘,特价单位售价低于均价2000-5000元每平不等。
福田景田五洲星苑低价促销,价格为1.68万每平左右,还送装修。这与2007年该项目2.3万每平的最高报价相比,价格下跌了近6000元。

▲东方盛世挂出的特价房广告
桑泰丹华府对三期已成交业主购房款出现的差价,开发商桑泰地产愿意给予全部业主差额补偿,这是深圳首个全额补偿前业主差额的案例。
还有楼盘“团购价不限定人数”,只要有诚意买1人也可享受团购价。
更夸张的是,深圳一个楼盘价格从开盘价1.1万每平跌到了4800元。
四月:垫首付楼盘惊现
买房开发商送一半首付
经典案例一:航城国际公寓针对未售的40多套单身公寓推出“垫首付“优惠活动,客户只需要首付1成饮酒歌简谱。
经典案例二:龙翔花园挂出“送5成首期装修款“的条幅,购买该楼盘的客户只需要支付一半的首付,另一半首付开发商将以送装修的名义赠送。
4月,土地市场预冷,一周之内流拍6块地,只有一块地以楼面地价1149元每平成交。

▲5块地,只有一家企业参与报价

▲2006年7月28日,3块地,44家企业竞拍
从2007年到2008年4月,深圳土地市场经历了一场从天堂到地狱的戏剧性变化,2007年是“地王“频现,2008年是习惯性“流产”。
深圳现垫首付楼盘。航城国际公寓针对未售的40多套单身公寓推出“垫首付“优惠活动,客户只需要首付1成,就可以办理按揭供楼手续,另外1成首付由开发商垫付,到8月30日交楼之日再补齐。
以均价7800元、最小户型25平计算,1成首付只要1.95万。
这要放到现在,估计大家得抢破脑袋!
买房开发商送一半首付,龙翔花园挂出“送5成首期装修款“的条幅,购买该楼盘的客户只需要支付一半的首期款遵化人才网,另一半首期款开发商将以送装修的名义赠送。

▲龙翔花园挂出的条幅
前海连夜排队购买特价房。位于前海的鼎太风华6期开盘,共推出606套单位,均价1.3万,所推产品以小户型为主,开盘当天推出60多套特价房,价格在9088-10088元每平之间。
而“破万“的特价房推出,导致连夜排队现象再次出现,当晚即有二三十人前往排队购房,开盘当天共成交了近200套,特价房全部售完。
五月:节假后新盘提价,新盘推迟入市
五一结束,个别新盘取消折扣。
位于龙岗中心城的风临国际,该楼盘4月20日开始团购选房,当时均价8500元,正式开盘时调至8800元,节后2%的额外折扣取消后,价格将近9000元。
有好几个新盘五一后都提价2%-3%,如珠江旭景佳园、万科城等。

新盘推迟入市,最长推迟时间长达半年。花半里别馆、盐田的山海家园、龙岗的水蓝湾、南山的卓越维港、宝安的金港华庭等。
有购房者表示,有些新盘看了又看就是不开盘。
六月:楼市亮起负资产警示灯
有人狂亏1000万
经典案例一:于明手握10套房,一半房产已成负资产。买进价140万,贷款约110万,目前市场价约91万。
经典案例二:何山手握宝安龙岗20多套房,买入总值3000万,现值亏了32%,拒不割肉狂亏1000万。
6月,深圳楼市亮起负资产警示灯,宝安龙岗成负资产重灾区,高位未抛富翁成负翁。
负资产业主于明:市场疯狂手握10套房,一半房产已成负资产
负资产状况:买进价140万,贷款约110万,目前市场价约91万
负资产所在项目:龙岗中心城新亚洲花园
“我现在手里的房子大约有一半已经成了负资产”,在2007年6月份开始入市的龙岗投资客于明说,“我一套都不会卖,就放在那里”。
2006年下半年,他开始买进卖出,他最成功的一次五行修神诀,是在3个月内买卖一套房并获利100%。
2007年6月,市场进入了完全癫狂的状态,他以超过1万每平的价格买下龙岗中心城豪宅新亚洲花园一套130平的房产,加上相关税费,总价140万,贷款约110万。
在随后的1个月,市场风险达到最高点的时候,他又在风临四季买了一套,到6月份,他手里一共握有约10套房。
除了上述两套,还有鸿景春天、欧豪花园等等。
于明光是以上四套房产,月供都超过15000元陈俊言。

负资产业主何山:拒不割肉狂亏1000万
负资产状况:宝安龙岗20多套房产,买入总值3000万,现值亏了35%。
截止6月,他手上有20多套房产,买入时总值约3000万,有9套是一次性付款,另外10多套采用银行按揭,贷款成数最高5成。
按6月份的房价,相当于有7套一次性房子变成了零资产,总房产值缩水了35%!

负资产可谓是大面积出现了,深圳市“断供“个案也浮现。
宝安最早的商住楼宇之一泰华大厦有一业主已于2008年1月份正式断供,该业主于2007年高峰期以单价8000元每平的价格购入该大厦一套二手房,到6月,詹世钗已经下跌30%,这是当时深圳银行界披露出来的首宗断供案。
当时断供以及低价出售的业主们,现在看到价格翻了这么多倍,财商人生不知道还能不能好好入睡啊!
七月:宝安碧水龙庭68位业主
准备集体断供
经典案例:7月20日,宝安碧水龙庭68位业主以开发商小区配套设施不对板和楼盘备案价格大幅下跌为由,准备集体断供。
7月9日,深圳房地产研究中心发布,2008年上半年房地产报告,建议适当放松货币政策及减免房地产交易税费。“救市论“首提阿兰佩迪拉。
市民欲上书市长抗议“救市“,国土部门下属研究机构呼唤救市。

当时闹的沸沸扬扬的还有一件事,就是“道歉门”事件。
具体看下图。

2007年的时候,知名经济学家徐滇庆还信誓旦旦说“深圳2008年房价降,我公开道歉”,甚至在2008年6月28日,他在博鳌.21世纪房地产论坛上还信誓旦旦地表示自己必胜,三天后的态度却骤然急转直下。
2008年7月2日,“无论深圳房价涨还是跌,我都向深圳市民道歉,一年前,我说深圳的房价要涨,错在把时间段说的太绝对。”
虽然“道歉门”从一开始只是一个私人玩笑,但是却牵动了大众的心。

除此之外,市场上重大的事件还有,宝安碧水龙庭68位业主以开发商小区配套设施不对板和楼盘备案价格大幅下跌为由琼海国都,准备集体断供。
八月:万科旗下楼盘推出大幅优惠
“崩盘”谣言出现
万科旗下楼盘纷纷推出了大幅优惠。万科城推出特价别墅,最高优惠可达6折,同时,最高层将推出“预存1万抵10万“的购房优惠。
东方尊峪也有特价房,万科第五园也推出了购房优惠,购房者在购房款之外再多加1元,即可获得全屋精装修。
另外,数据有误让崩盘说突现。

8月21日,深圳楼市以5套成交量创历史新低,后续几日成交量持续一蹶不振,22日至24日分别仅成交12套、18套、9套,一些业内人士由此大胆判言深圳楼市即将崩盘。
与此同时,万科推出一系列优惠政策,有业内人士认为,万科此举可能引发新一轮降价潮,这似乎又成为崩盘说的预兆。
九月:央行“双率齐降”
万科公开发行债券
9月2日,万科一次性公开发行公司债券募集说明书等4个公告,公告显示,本期债券基本发行规模为45亿元,根据市场情况可超额增发不超过14亿元,债券面值100元,平价发行。
市场上,位于龙岗中心城的水蓝湾公开算价,均价约6400元,起价4868元,这个价格再创龙岗中心城起价新低。
另外有部分户型由于赠送面积大,实际使用面积价格最低只有3000元每平。
9月16日,央行“双率齐降”,贷款利率降0.27%,存款准备金利率降1%。

▲团购新楼成为中介地铺的一道风景
十月:救市政策出台
金地梅陇镇二手房“免费赠送”
经典案例:金地梅陇镇二手房“免费赠送”,该业主损失惨重,房子也不想要了。
10月8日央行降息;10月22日,契税降低、首付只要2成、利率还可打7折等重磅救市政策出台;10月29日,央行再次降息。
市场上,绝不降价入合同。福田车公庙天安高尔夫珑园于10月11日正式开盘,均价逾3万元每平,其开发商在现场公开承诺:“绝不会有降价销售行为。”

金地梅陇镇二手房“免费赠送”。金地梅陇镇二期某业主因无力供楼,将2套房免费赠送,接受者只需每月供楼即可,过户所需税费业主可商量出一部分。
该业主2007年4月买下该楼盘二期两套物业林姮怡,其中一套总价132万,贷款20年,月供6000元,尚欠银行贷款90万。
另一套总价280万,贷款20年,尚欠银行贷款180万。该业主损失惨重,房子也不想要了,免费赠送。
话说现在金地梅陇镇二期就连74平都已经卖到420万了,当年那个业主应该没有真的免费送给别人吧?
十一月:4万亿政策出台
购房者住房需求轰然打开
经典案例:豪宅特价房狂降9000元。位于梅林关口的星河丹堤,之前两房起价是21000元每平,之后推出特价房,降价幅度超4成。
全球经济危机,早已不是楼市独自过冬。
11月5日,国务院常务会议提出要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策,并确定了进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施,到2010年底约需4万亿元。这就是著名的“4万亿刺激经济政策”。
与此同时,市场上还在大幅降价奈何跳错墙。
豪宅特价房狂降9000元。位于梅林关口的星河丹堤,之前两房起价是21000元每平,11月15日、16两日推出1、2栋特价房,两房12000元每平起,三房13000元每平起,降价幅度超4成。

▲小户型热销,价格是关键
赠送率高达70%。深圳某楼盘89平的复式单位,样板房最小可以做到130多平,最大的可以做到150平,赠送率高达70%。
豪宅开盘送巨额大礼。龙岗中心城深业紫麟山别墅开盘给出巨额购房礼,除送LV手袋,还有欧洲双人游。
另外也有稳中求胜的楼盘。位于梅林关口的溪山一期第一批高层单位开盘,一共推出336套单位,有逾千人到场选房。直到深夜11点,仍有不少客户在现场选房。

▲溪山开盘现场

▲南光城市花园开盘,当天销售近7成,“抢房”现象在现场重现
多个楼盘已拿预售许可证,却延迟开盘。深圳有已经拿到预售许可证的楼盘,要拖到2009年才会入市,推迟开盘至少2个月,并且已经有拿到预售许可证已有1个月左右的楼盘都迟迟未开盘,“拿预售证10日后开盘”规定成虚设。
十二月:混战一片,反弹来了
接近年底,新政出台大幅降息,成交量创新高……在各种力量交织下,深圳楼市万象呈现,成为一个混战的 “江湖”。
这个 “混战江湖”,有堂而皇之的“明战”——明里降价,买房送家电、送车位、送装修等,也有秘而不宣的暗战。

▲开盘大打“低价牌”是当时营销的状态

2008年,是惨痛的一年,也是值得回味的一年吴若瑄,很多人损失惨重。
我们淘房志认为,2018年楼市不会崩盘。
普通的一轮朱格拉周期确实是10年左右一个轮回。然而,由于2008年的这场经济危机过于迅猛影响太大,因此全球经济直到2015年依然未能走出困局。
也就是说,我们目前所处的是一场时间更长的较为特殊的经济周期。2018年,这轮经济周期依然处于繁荣中期,还没有进入火热的癫狂期。
就算有“崩盘”这一说法,预计也要到2021年之后了。

*文中资料来源于南方都市报
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